Komplett guide for deg som kjøper første bolig

1. Egenkapitalkravet

Fra 1. januar 2025 ble egenkapitalkravet for førstegangskjøpere senket til 10 % av boligens verdi. Dette er en lettelse fra det tidligere kravet på 15 %. For en bolig til 4 000 000 kr betyr det at du trenger minst 400 000 kr i egenkapital — ned fra 600 000 kr.

Egenkapitalen kan bestå av sparepenger, BSU, arv, gave fra foreldre, eller egenkapital fra salg av en annen bolig. Merk at dokumentavgift (2,5 % for selveier) og omkostninger kommer i tillegg.

Unntak fra egenkapitalkravet

Banken kan gjøre unntak for inntil 10 % av sine utlån per kvartal. I praksis betyr dette at noen med svært god økonomi, men lav egenkapital, kan få tilbud om å låne mer enn 90 %. Det kan også hjelpe hvis foreldre stiller med sikkerhet (realkausjon) i sin egen bolig.

2. BSU — boligsparing for ungdom

BSU er statens ordning for å hjelpe unge under 34 år med å spare til sin første bolig. Du får 10 % skattefradrag på alt du setter inn, opptil 27 500 kr per år. Det betyr 2 750 kr rett i lomma fra staten hvert år du sparer maks.

Totalt kan du spare inntil 300 000 kr i BSU. Med maksimalt årlig innskudd og renter kan du nå dette taket i løpet av ca. 10 år.

BSU-regler i 2026

• Alder: 13–33 år (du kan ikke sette inn penger etter 33-årsdagen)
• Maksimalt innskudd: 27 500 kr per år
• Totalramme: 300 000 kr
• Skattefradrag: 10 % av årlig innskudd = inntil 2 750 kr
• BSU-pengene kan kun brukes til kjøp av bolig eller nedbetaling av boliglån

3. Finansieringsbevis

Et finansieringsbevis er en skriftlig bekreftelse fra banken på hvor mye du kan låne. Det er i praksis obligatorisk — ingen tar et bud seriøst uten at du kan dokumentere finansiering.

Finansieringsbeviset gjelder typisk 3 måneder og er basert på din inntekt, gjeld, egenkapital og utgifter. Banken stressteser økonomien din — de sjekker at du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng.

Slik får du best mulig finansieringsbevis

4. Boligjakten

Med finansieringsbevis i hånden kan du starte jakten. Skriv ned hva som er viktigst — bydel, størrelse, borettslag vs. selveier, avstand til jobb, nærhet til kollektiv. Vær realistisk med budsjettet: du bør ha en buffer på minst 3 måneder med utgifter etter kjøpet.

Borettslag vs. selveier

I borettslag betaler du en lavere kjøpesum, men tar over en andel av fellesgjelden. Husk å legge fellesgjelden til prisen for å se den reelle kostnaden. I et selveier-sameie eier du direkte og betaler dokumentavgift (2,5 %), men slipper fellesgjeld.

5. Visning og tilstandsrapport

Gå på visning med kritisk blikk. Selgeren har plikt til å legge ved en tilstandsrapport — les den grundig.

Sjekkliste for visningen

• Sjekk vinduer og dører — åpne og lukk alle. Se etter kondens mellom rutene
• Se etter fuktmerker i tak og langs gulvlister, spesielt i kjeller og bad
• Test vannet — trykk, temperatur og avløp i alle kraner
• Spør om alder på bad, rør og elektrisk anlegg
• Sjekk fellesarealer: trappeoppgang, parkering, sykkelbod, vaskerom
• Snakk med naboer hvis mulig — de vet ting megleren ikke forteller

6. Budgivning

Budgivning i Norge har klare regler: minste akseptfrist er kl. 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning. Bud skal være skriftlig (de fleste bruker SMS eller e-post til megler).

Taktikk for budrunden

• Sett en absolutt maksgrense på forhånd. Skriv den ned. Fortell deg selv at du ikke går over — uansett hva.
• Start budet ditt realistisk. Et lavt «prøvebud» irriterer megler og selger.
• Øk med små økninger (10 000–25 000 kr) mot slutten — dette viser at du nærmer deg taket.
• Gi korte akseptfrister (15–30 min) for å holde trykket oppe.
• Vurder å legge inn «oddetallsbud» (f.eks. 3 125 000 i stedet for 3 100 000) — det signaliserer at dette er ditt tak.

7. Overtakelse

Ved overtakelse overtar du nøklene og ansvaret for boligen. Her er hva du skal gjøre:

• Gjør en grundig gjennomgang av hele boligen. Dokumenter eventuelle avvik med bilder
• Les av alle målere (strøm, vann) og noter stand på hvitevarer
• Sjekk at alt utstyr som var med i prospektet faktisk er på plass
• Signer overtakelsesprotokoll — noter eventuelle reklamasjoner
• Tegn boligforsikring som gjelder fra overtakelsesdato
• Meld adresseendring til Posten

8. Vanlige feil å unngå