1. Hva er fellesgjeld?
Fellesgjeld er gjeld borettslaget har tatt opp i fellesskap — for å bygge, rehabilitere eller vedlikeholde bygget. Når du kjøper en andel, overtar du din andel av gjelden. Den kommer i tillegg til prisantydningen.
2. Reell pris vs. prisantydning
Eksempel: To «like» leiligheter
Leilighet A: Prisantydning3 200 000 kr
Leilighet A: Fellesgjeld0 kr
Leilighet A: Reell pris3 200 000 kr
Leilighet B: Prisantydning2 500 000 kr
Leilighet B: Fellesgjeld800 000 kr
Leilighet B: Reell pris3 300 000 kr
Leilighet B ser billigere ut, men er faktisk 100 000 kr dyrere.
3. Felleskostnader forklart
- Renter og avdrag på fellesgjelden — ofte største posten
- Vedlikehold — felles rør, tak, fasade, heiser
- Forsikring — bygningsforsikring
- Kommunale avgifter — vann, avløp, renovasjon
- Drift — vaktmester, renhold, strøm i fellesarealer
Skattefradrag: Du får 22 % fradrag på din andel av rentekostnadene i fellesgjelden. Borettslaget rapporterer dette automatisk.
4. Slik leser du prospektet
- Total fellesgjeld og din andel
- Rentebetingelser: Fast eller flytende? Når utløper fastrenteavtale?
- Avdragsfrihet: Hva skjer når avdragene starter?
- Vedlikeholdsplan: Planlagt rehabilitering = mulig økt gjeld
- Styrets årsberetning — lagets økonomiske helse
Avdragsfrihet-fellen: Når avdragsfri periode utløper, kan felleskostnadene øke med 2 000–4 000 kr/mnd. Sjekk alltid når avdragene starter!
5. Sammenligne borettslag og selveier
Reell pris = Prisantydning + Fellesgjeld + Dokumentavgift (selveier: 2,5 %)
6. Røde flagg
- Svært lav pris + høy fellesgjeld — borettslaget har mye gjeld
- Felleskostnader over 8 000–10 000 kr/mnd for en vanlig 2-roms
- Kommende rehabilitering uten avsetning — trolig ny gjeld
- Lav sparerate i vedlikeholdsfondet
- Mange utleide leiligheter — eiere forlater skipet
Sammenlign din totale kostnad
Bruk kalkulatoren for å se hva du faktisk betaler.
Bruk kalkulatorFørstegangskjøper